ตลาดที่อยู่อาศัยเกิน 7.5 ล้านบาท ยอดโอนหดหนักในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล สัญญาณกำลังซื้อตลาดบนแผ่ว

• 2026-09-25
• ข่าว
• กองบรรณาธิการ

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยบทวิเคราะห์สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 2 และครึ่งแรกปี 2569 พบว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยราคาเกิน 7.5 ล้านบาท หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ ส่งสัญญาณกำลังซื้อในตลาดบนเริ่มแผ่ว ขณะที่ภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ยังเติบโตได้จากมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองที่กำลังจะหมดอายุ

ยอดโอนภาพรวมยังโต

สำหรับครึ่งแรกปี 2569 ฝั่งอุปสงค์ (Demand) จำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล เพิ่มขึ้น 20.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) และมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 7.0% โดยปัจจัยหลักมาจากการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ก่อนมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองจะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ก่อนที่คณะรัฐมนตรีจะมีมติต่ออายุมาตรการออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570

เมื่อแยกตามประเภทพบว่า การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยสร้างใหม่มีจำนวน 34,262 หน่วย เพิ่มขึ้น 14.1% และมีมูลค่า 142,142 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.3% ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองมีจำนวน 45,441 หน่วย เพิ่มขึ้น 26.4% และมีมูลค่า 99,722 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 16.5% ส่งผลให้สัดส่วนจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ต่อมือสองอยู่ที่ 43 : 57 และสัดส่วนมูลค่าอยู่ที่ 59 : 41

ตลาดบนหดตัวชัด

อย่างไรก็ตาม เมื่อจำแนกตามระดับราคากลับพบสัญญาณที่แตกต่างออกไป โดยจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยรวมเพิ่มขึ้นเกือบทุกระดับราคา ยกเว้นระดับราคา 7.51 ล้านบาทขึ้นไปที่ลดลง โดยจำนวนหน่วยและมูลค่าลดลง 12.1% และ 11.7% ตามลำดับ

ในทางกลับกัน ระดับราคาไม่เกิน 1.00 ล้านบาท กลับมีจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นมากที่สุดถึง 35.2% และ 33.0% ตามลำดับ สะท้อนว่ากำลังซื้อหลักยังกระจุกตัวอยู่ในกลุ่มราคาประหยัด

เมื่อแยกตามประเภทที่อยู่อาศัย แนวราบมีจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นเกือบทุกระดับราคา โดยระดับไม่เกิน 1.00 ล้านบาท เพิ่มขึ้นมากที่สุด 24.0% และ 22.3% ตามลำดับ ยกเว้นระดับราคา 7.51-10.00 ล้านบาท และมากกว่า 10.00 ล้านบาท ที่ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า 17.3% และ 17% ตามลำดับ

ส่วนอาคารชุดมีจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นเกือบทุกระดับราคา โดยระดับไม่เกิน 1.00 ล้านบาท เพิ่มขึ้นมากที่สุด 40.3% และ 40.9% ตามลำดับ ยกเว้นระดับราคา 7.51-10.00 ล้านบาท ที่ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า

อุปทานวูบ ดีเวลลอปเปอร์ชะลอโครงการ

ด้านอุปทาน (Supply) ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปรับตัวลดลงอย่างมาก เนื่องจากหนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง สถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ประกอบกับต้นทุนการก่อสร้างพุ่งสูงขึ้น ผู้ประกอบการจึงชะลอการเปิดโครงการใหม่และหันมาเร่งระบายสต็อกคงเหลือแทน

ตัวชี้วัดด้านอุปทานสำคัญระบุว่า ใบอนุญาตจัดสรรที่ดินครึ่งแรกปี 2569 ลดลงทั้งจำนวนโครงการและจำนวนหน่วย โดยลดลง 50.7% (YoY) และ 37.9% (YoY) ตามลำดับ การออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยลดลง 1.8% (YoY) ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนลดลง 8.7% (YoY) และจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่พร้อมมูลค่าโครงการลดลง 20.9% และ 18.0% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

ธอส. ปรับบทบาท Beyond Housing Bank

ดร.มหัทธนะ อัมพรพิสิฏฐ์ กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยในโอกาสวันสถาปนาครบรอบ 73 ปี ภายใต้แนวคิด “Beyond Housing Bank” ว่า ธอส. พร้อมปรับบทบาทองค์กรมากกว่าการปล่อยกู้ โดยมีเป้าหมายเป็นศูนย์กลางระบบนิเวศด้านที่อยู่อาศัย (Center of Housing Ecosystem) เพื่อเชื่อมโยงระหว่างลูกค้าและผู้ประกอบการ

“ธอส. คือเพื่อนคู่คิดเรื่องบ้าน ที่พร้อมดูแลลูกค้าทุกช่วงเวลาของการมีบ้าน ที่ไม่ใช่แค่การปล่อยสินเชื่อ แต่ครอบคลุมตั้งแต่ก่อนมีบ้าน ระหว่างมีบ้าน ซ่อมแซม ต่อเติม จนถึงการอยู่อาศัยอย่างยั่งยืน” ดร.มหัทธนะกล่าว

นอกจากนี้ ธอส. จะนำเทคโนโลยี Digital DATA และ AI มาช่วยขยายโอกาสให้คนไทยเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและกลุ่มผู้มีอาชีพอิสระ เพื่อยกระดับการเข้าถึงบริการทางการเงินอย่างทั่วถึง (Financial Inclusion) ซึ่งจะช่วยอัดฉีดเม็ดเงินเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจเกี่ยวเนื่อง ทั้งวัสดุก่อสร้าง แรงงาน และภาคบริการ

การดำเนินงานตลอด 73 ปีที่ผ่านมา ธอส. ทำให้คนไทยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองมากกว่า 4.8 ล้านครอบครัว

แนวโน้มครึ่งหลังของปี 2569 ตลาดที่อยู่อาศัยยังเผชิญแรงกดดันจากทั้งต้นทุนและกำลังซื้อ โดยเฉพาะกลุ่มราคาสูงที่อาจต้องใช้เวลาระบายสต็อกนานขึ้น ขณะที่มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนที่ต่ออายุออกไปจะเป็นปัจจัยหนุนสำคัญต่อตลาดล่างและกลุ่มผู้ซื้อรายได้น้อย ซึ่งเป็นกลุ่มที่ยังมีกำลังซื้อและความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง