SCB EIC ชี้ตลาดอสังหาฯ 2569–2570 ฟื้นช้า แบงก์คุมเข้มสินเชื่อ ดันมือสองคึกคัก

• 2026-10-11
• ข่าว
• กองบรรณาธิการ

ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB EIC) ประเมินว่าตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2569–2570 มีแนวโน้มทรงตัวหรือขยายตัวได้เพียงเล็กน้อย และจะฟื้นตัวช้าในระยะปานกลาง โดยมีปัจจัยกดดันหลักจากกำลังซื้อในประเทศที่ยังเปราะบาง ความเข้มงวดของมาตรฐานการให้สินเชื่อจากสถาบันการเงิน และราคาที่อยู่อาศัยที่ยังคงปรับตัวสูงขึ้น

แรงกดดันกำลังซื้อ

รายงานระบุว่ากำลังซื้อในภาพรวมยังฟื้นตัวช้า โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลางถึงล่างที่ยังเผชิญปัญหาหนี้ครัวเรือนและภาระค่าใช้จ่ายที่เติบโตสูงกว่ารายได้ ทำให้ต้องระมัดระวังการใช้จ่ายและชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไป ขณะที่ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินยังเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของคนกลุ่มนี้

ด้านกำลังซื้อกลุ่มรายได้สูงทั้งในประเทศและต่างประเทศก็มีแนวโน้มชะลอการตัดสินใจซื้อและการลงทุนออกไปเช่นกัน เนื่องจากความไม่มั่นใจในสถานการณ์เศรษฐกิจระยะต่อไปที่ยังมีความไม่แน่นอนสูง ขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยที่สูงและยังปรับตัวเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวราบในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ทำให้การเป็นเจ้าของบ้านทำได้ยากขึ้น

มือสองมาแรง

SCB EIC ระบุว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2569 จะกลับมาขยายตัวได้เล็กน้อย ก่อนทรงตัวในปี 2570 โดยการขยายตัวในปี 2569 มาจากปัจจัยฐานต่ำจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวในปี 2568 ที่ทำให้การซื้อและโอนที่อยู่อาศัยชะลอออกไปจำนวนมาก การเร่งโอนก่อนหมดอายุมาตรการในช่วงครึ่งปีแรก (รอบ 30 มิถุนายน 2569) และการจัดโปรโมชันระบายสินค้าคงเหลือเป็นสำคัญ

ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองมีแนวโน้มได้รับความนิยมสูงทั้งในระยะสั้นและระยะกลาง จากข้อได้เปรียบด้านราคาที่ต่ำกว่ามือหนึ่ง ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้าและผู้ซื้อเน้นความคุ้มค่าด้านราคา ประกอบกับราคาที่อยู่อาศัยมือหนึ่งยังมีแนวโน้มขยายตัวตามต้นทุนราคาที่ดิน ส่งผลให้การโอนกรรมสิทธิ์ในตลาดมือสองขยายตัวได้ดีกว่ามือหนึ่งและมีสัดส่วนอยู่ในระดับสูงต่อเนื่อง

นอกจากนี้ ตัวเลือกที่อยู่อาศัยมือสองยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ส่วนหนึ่งเป็นผลจากเศรษฐกิจที่ยังไม่คลี่คลาย ทำให้ผู้ที่รับภาระหนี้ไม่ไหวต้องปล่อยทรัพย์ออกมาขายหรือกลายเป็นสินทรัพย์รอการขาย (NPA) ขณะที่ราคาโอนกรรมสิทธิ์ต่อหน่วยของที่อยู่อาศัยมือสองมีแนวโน้มลดลงเช่นเดียวกับมือหนึ่ง สะท้อนข้อจำกัดด้านงบประมาณของผู้ซื้อ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นผู้มีรายได้ระดับปานกลางถึงล่าง ประกอบกับอุปทานมือสองที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง จึงช่วยให้ผู้ซื้อมีทางเลือกในราคาต่ำมากขึ้น

สต๊อกคอนโด-ทาวน์เฮาส์

สถานการณ์หน่วยเหลือขายสะสมในกรุงเทพฯ และปริมณฑล (BMR) มีแนวโน้มลดลงต่อเนื่องในระยะสั้น แต่เป็นการลดลงเฉพาะกลุ่มและยังต้องติดตามในระยะยาว โดยระยะสั้นคาดว่าหน่วยเหลือขายสะสมจะลดลงจากกลุ่มคอนโดที่ยังได้รับความนิยมสูงจากจุดแข็งด้านทำเลที่เดินทางสะดวก และกลุ่มทาวน์เฮาส์ที่เริ่มกลับมาได้รับความสนใจมากขึ้น เนื่องจากราคายังอยู่ในระดับที่กลุ่มรายได้ปานกลางถึงล่างเข้าถึงได้มากกว่าบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด

อย่างไรก็ตาม ในระยะปานกลางยังต้องจับตาอัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ซึ่งอาจทำให้หน่วยเหลือขายสะสมของคอนโดและทาวน์เฮาส์ไม่สามารถลดลงได้ตามที่คาดการณ์ ขณะที่หน่วยเหลือขายสะสมในกลุ่มบ้านเดี่ยวยังไม่มีแนวโน้มคลี่คลาย เนื่องจากอุปสงค์ลดลงและอยู่ในระดับต่ำกว่าอุปทาน ท่ามกลางการแข่งขันระบายสินค้าคงเหลือที่ยังเข้มข้น

นอกจากนี้ เหตุการณ์น้ำท่วมในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลตั้งแต่ช่วงปลายเดือนกันยายนจนถึงปัจจุบัน คาดว่าจะกระทบการระบายสินค้าคงเหลือในระยะสั้น โดยเฉพาะพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบหนัก น้ำท่วมขังนานหรือระบายออกช้า ซึ่งครั้งนี้ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ด้านทิศตะวันออกและทิศเหนือของกรุงเทพฯ และอาจส่งผลต่อการตัดสินใจเลือกทำเลเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในระยะต่อไปมากขึ้น

กลยุทธ์ผู้ประกอบการ

ท่ามกลางปัจจัยกดดันทางเศรษฐกิจและการแข่งขันที่ยังเข้มข้น SCB EIC แนะนำให้ผู้ประกอบการเร่งระบายหน่วยเหลือขายสะสมก่อนหรือควบคู่ไปกับการพัฒนาโครงการใหม่ เพื่อรักษากระแสเงินสด และควรหลีกเลี่ยงทำเลที่มีการแข่งขันรุนแรงหรือมีหน่วยเหลือขายสะสมสูง

รายงานยังเสนอให้ผู้ประกอบการลดการพึ่งพาการแข่งขันด้านราคา แล้วหันมาสร้างความรู้สึกคุ้มค่าต่อราคา (Value for Money) ให้กับสินค้า เนื่องจากความคุ้มค่ายังเป็นปัจจัยที่ผู้ซื้อให้ความสำคัญมากที่สุดทั้งในปัจจุบันและระยะต่อไป พร้อมทั้งไม่ควรมองตลาดมือสองเป็นคู่แข่งเพียงอย่างเดียว แต่ควรเข้าไปเป็นผู้เล่นในตลาดด้วย เช่น รับซื้อบ้านเก่าจากลูกค้าเพื่อ renovate ขายต่อ นำบ้านเก่ามาขายเป็นส่วนลดแลกบ้านใหม่ ไปจนถึงรับปรับปรุงซ่อมแซมและตรวจสอบสภาพบ้านมือสอง

นอกจากนี้ ควรปรับแนวคิดการเจาะกำลังซื้อชาวต่างชาติด้วยการกำหนดขอบเขตตลาดให้แคบลงและเจาะกลุ่มแบบเลือกสรรแทนการทำตลาดแบบวงกว้าง และพัฒนาจากการเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์สู่การเป็นผู้ให้บริการด้านการอยู่อาศัย (Living Solution Provider) ที่มีระบบนิเวศให้ลูกค้าสามารถซื้อ เช่า ลงทุน ปรับปรุง และใช้ชีวิตได้ครบวงจร ซึ่งถือเป็นการปรับกลยุทธ์เชิงโครงสร้างครั้งสำคัญเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน ท่ามกลางกำลังซื้อที่ยังเปราะบางและมีอยู่อย่างจำกัดในระยะต่อไป

ผู้สนใจสามารถอ่านรายงานฉบับเต็มได้ที่เว็บไซต์ SCB EIC